Lorsque l’on aborde la location d’un logement, il est impératif de saisir les responsabilités et les travaux qui incombent au propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et le Code civil définissent de manière explicite la répartition des frais de réparation entre le propriétaire et le locataire. Dans ce présent article, nous examinerons en détail les travaux qui relèvent de la responsabilité du propriétaire lors de la mise en location, pendant la période de location, ainsi que les recours disponibles pour les locataires lorsque les travaux nécessaires ne sont pas effectués.
Travaux à la Charge des Propriétaires à la Mise en Location
Lorsqu’un propriétaire met un logement en location, il est contraint de proposer un logement en bon état. Mais que signifie concrètement un « logement en bon état » ? Selon la loi, un logement est considéré comme décent s’il satisfait à plusieurs critères essentiels :
- Superficie minimale: Le logement doit atteindre une superficie minimale pour pouvoir être loué.
- Sécurité et hygiène: Il ne doit présenter aucun danger pour la sécurité et la santé des locataires.
- Absence d’infestation: Il ne doit pas être infesté par des nuisibles ou des parasites.
- Performance énergétique adéquate: Le logement doit répondre à des normes minimales de performance énergétique.
- Équipements en bon état de fonctionnement: Certains équipements et installations, tels que le réseau électrique, le système d’évacuation des eaux usées, l’approvisionnement en eau potable, etc., doivent être en bon état de marche.
Si le logement ne répond pas à ces critères au moment de l’emménagement des locataires, ces derniers ont le droit d’exiger que le propriétaire réalise les réparations ou les travaux nécessaires afin de rendre le logement conforme à la loi.
Toutefois, si les travaux ne relèvent pas de la décence du logement, il est possible que propriétaires et locataires conviennent que les locataires les prennent en charge. Cependant, cette disposition doit être clairement stipulée dans le contrat de location, en spécifiant la nature des travaux, la méthode de déduction des coûts du loyer, la durée de cette déduction, ainsi que les modalités en cas de départ anticipé des locataires.
Travaux à la Charge des Propriétaires pendant la Location
Tout au long de la durée du bail, les propriétaires sont tenus d’assumer certains travaux, notamment :
- Améliorations des parties communes ou privatives: Cela peut englober, par exemple, l’installation d’un système de contrôle d’accès.
- Maintien de la décence du logement: Les propriétaires doivent veiller à ce que le logement demeure conforme aux critères de décence énoncés par la loi, ce qui peut exiger des mises aux normes du réseau électrique ou de la ventilation, par exemple.
- Amélioration de la performance énergétique: Les travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique du logement, comme l’isolation thermique ou le remplacement d’une chaudière par un modèle plus performant, sont à la charge du propriétaire.
- Entretien courant du logement: Les travaux d’entretien habituel du logement, tels que la réparation de volets défectueux ou d’une robinetterie qui fuit, relèvent également de la responsabilité du propriétaire.
- Entretien des toitures et façades végétalisées: Si le logement dispose de toitures végétalisées, les travaux d’entretien liés à celles-ci sont à la charge du propriétaire.
Il est important de noter que si les travaux s’avèrent nécessaires en raison d’une mauvaise conduite des locataires, les propriétaires ne sont pas tenus d’en supporter les coûts. Avant de débuter les travaux, les propriétaires doivent informer les locataires de leur nature et de la manière dont ils seront exécutés, en respectant un préavis.
Travaux à la Charge des Locataires
Les locataires sont responsables de l’entretien courant et des réparations locatives. Cela comprend des tâches telles que le rebouchage des trous suite à la fixation de décorations murales, le cirage du parquet, le remplacement des joints de la chasse d’eau, la vidange des fosses septiques, etc. Cependant, si les réparations locatives sont dues à l’usure normale ou à des circonstances exceptionnelles, elles relèvent de la responsabilité du propriétaire.
Recours pour les Locataires
Que faire lorsque les propriétaires refusent d’effectuer les travaux qui leur incombent ? Les locataires disposent de plusieurs options :
- Notifier les propriétaires: Dès qu’ils constatent un dommage dans le logement loué, les locataires doivent immédiatement en informer les propriétaires.
- Mise en demeure: Si les propriétaires ne réagissent pas après la notification, les locataires ont la possibilité de les mettre en demeure en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.
- Commission départementale de conciliation (CDC) ou tribunal: Si aucune solution n’est trouvée dans les deux mois suivant l’envoi de la lettre de mise en demeure, les locataires ont la faculté de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le greffe du tribunal.
Il est essentiel de noter que même en cas de litige concernant les travaux, les locataires doivent continuer à payer leur loyer pendant la procédure légale.
En conclusion, la loi définit clairement la répartition des travaux entre les propriétaires et les locataires. Les propriétaires sont tenus de maintenir le logement en bon état, tandis que les locataires sont responsables de l’entretien courant. En cas de désaccord ou de litige, des recours juridiques sont disponibles pour résoudre la situation.
